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Rechtliches zum Energieausweis


Wer muss bei einer Eigentümergemeinschaft den Energieausweis bezahlen, wenn eine einzelne Wohnung verkauft oder vermietet werden soll?

In Eigentümergemeinschaften in einem Mehrfamilienhaus trifft die Vorlage- und Übergabepflicht des Energieausweises den verkaufs- oder vermietungswilligen Eigentümer. Dieser ist jedoch nicht alleine für die Kosten zur Erstellung des Energieausweises zuständig. In der Begründung zur EnEV 2007 wird unterstrichen, dass die Kosten von der Eigentümergemeinschaft zu tragen sind.

Wer hat das Recht den Energieausweis zu sehen? Was ist ein "potenzieller Käufer"? Was geschieht, wenn der Energieausweis nicht vorgelegt wird?

Laut EnEV § 16 (2) muss der Verkäufer dem potenziellen Käufer einen Energieausweis mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 zugänglich machen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat. Die Begründung zur EnEV 2007 § 16 (2) führt weiter aus:

„Mit dem Begriff potenzieller Käufer wird klargestellt, dass eine Person, die nur behauptet, an einem Objekt interessiert zu sein, oder die aus anderen Gründen als mögliche Käuferin nicht oder nicht mehr in betracht kommt, keinen Anspruch auf Einsichtnahme in den Energieausweis hat. Ebenso wenig sieht die Richtlinie eine Jedermann-Berechtigung zur Einsichtnahme in Energieausweise vor."

Der Bundesrat begründet weiter wie folgt:

„Die ...Formulierung... verpflichtet den Verkäufer nur in dem Fall, in dem eine vertragliche Vereinbarung über den Kauf sowohl von Seiten des Käufers als auch des Verkäufers ernsthaft in Betracht gezogen wird.

Da ein Verstoß gegen die Verpflichtung eine Ordnungswidrigkeit darstellt, könnten Verkäufer oder Vermieter bei einer weiten Auslegung des Begriffs „Kaufinteressent" schikanösen Anzeigen durch angebliche Kaufinteressenten ausgesetzt und die Behörden mit Ordnungswidrigkeitsverfahren überzogen werden."

Entsprechend muss der Energieausweis nicht im Rahmen einer Erstbesichtigung jedem vorgelegt werden, der "nur mal gucken wollte".

Die Ordnungswidrgikeiten den Energieausweis betreffend werden in § 27 (2) geregelt. Wer vorsätzlich oder fahrlässig entgegen § 16 Abs. 2, einen Energieausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich macht, handelt ordnungswidrig. Diese Ordnungswidrigkeit kann gemäß Energieeinsparungsgesetz mit einer Ordnungsstrafe bis zu 15.000 Euro geahndet werden.

Wer haftet, wenn die Angaben im Energieausweis nicht korrekt sind?

Für die Richtigkeit der eingetragenen Daten im Energieausweis haftet der Aussteller. Werden die Daten vom Eigentümer erhoben, ist der Aussteller verpflichtet, die Plausibilität dieser Angaben zu überprüfen. Laut EnEV § 17 (5) darf der Aussteller die vom Eigentümer bereitgestellten Daten seinen Berechnungen nicht zugrunde legen, soweit begründeter Anlass zu Zweifeln an deren Richtigkeit besteht.

Mit Inkrafttreten der EnEV 2009 wird die Sorgfaltspflicht des Eigentümers bei der Datenbereitstellung betont. Er muss demnach dafür Sorge tragen, dass die bereitgestellten Daten - für Bedarfs- und Verbrauchsausweise - richtig sind. Sowohl der Eigentümer, der die Daten bereitstellt, als auch der Aussteller handeln nun laut § 27 (2) Nr. 2 und 3 ordnungswidrig, wenn falsche Daten verwendet werden. Aufgrund der neuen Rechtslage und fehlender Urteile hat die dena ein Rechtsgutachten anfertigen lassen, um Aussteller in dieser Thematik zu unterstützen.

Sind auch Energieausweise, die noch nach der alten EnEV erstellt wurden gültig?

Laut der Übergangsregeln für Energieausweise in der EnEV § 29 (3) gelten auch Energie- und Wärmebedarfsausweise nach älteren Fassungen der EnEV und der WSchV von 1995 als Energieausweise im Sinne der EnEV, bis zehn Jahre nach ihrer Erstellung. Das Gleiche gilt für Energieausweise, die vor dem 1.10.2007 von Gebietskörperschaften wie Ländern oder Kommunen, beispielsweise im Rahmen des dena-Feldversuchs nach einheitlichen Regeln ausgestellt worden sind.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Alle Energieausweise - auch die nach alten Fassungen der EnEV ausgestellten, sowie die nach WSchV erstellten - haben eine Gültigkeit von 10 Jahren, wenn nicht, z.B. im Rahmen einer Modernisierung, der Energiebedarf ohnehin neu berechnet wird - dann ist nach § 17 (6) ein neuer Ausweis fällig. Dennoch ist es empfehlenswert, auch nach kleineren Sanierungsmaßnahmen einen neuen Ausweis auszustellen. Eine solche Überarbeitung ist in der Regel preisgünstig, da nur wenige Details vom Aussteller geändert werden müssen. Wünscht der Bauherr einen neuen Ausweis, obwohl ein alter noch Gültigkeit hat, z.B. um einen werbewirksameren, farbigen Ausweis zu erhalten, so muss auch nach den Berechnungsvorschriften der EnEV 2009 gerechnet werden. Im Falle von Wohngebäuden macht dies in der Regel keinen großen Unterschied, bei Nichtwohngebäuden kann es jedoch zu Abweichungen kommen.

Bitte beachten Sie hierzu auch unseren Beitrag "Erste Energieausweise verlieren Gültigkeit"

Hat der Eigentümer/Auftraggeber ein Anrecht auf die weiteren Unterlagen oder Berechnungsergebnisse, die zum Energieausweis geführt haben?

Die EnEV regelt lediglich die Inhalte des Energieausweises selbst. Dieser Energieausweis - und nur dieser - ist dem potenziellen Nutzer bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing (Mieter, Käufer etc.) zugänglich zu machen. Welche Daten der Energieausweis-Aussteller dem Eigentümer/Auftraggeber überlässt, wie lange er die Unterlagen aufbewahrt oder wem er sie noch zur Verfügung stellt, wird nicht durch die EnEV geregelt sondern unterliegt dem Privatrecht. Daher kommt in diesem Fall der Vertragsgestaltung zwischen Auftraggeber und Energieausweis-Aussteller Bedeutung zu. Die Übergabe von Unterlagen, die über den reinen Energieausweis hinausgehen, kann separat vereinbart werden.

Hinweis: Der Energieausweis- Aussteller haftet allerdings für jeden erstellten Energieausweis. Seit der EnEV 2009 handelt ein Aussteller überdies laut § 27 (2) Nr. 3 ordnungswidrig, wenn er Daten verwendet, von deren Richtigkeit er nicht überzeugt ist. Daher sollte es in seinem Interesse sein, die Daten und die Berechnungen für die Gültigkeitsdauer des Energieausweises von 10 Jahren zu seiner eigenen Sicherheit aufzubewahren.

Sind Modernisierungsempfehlungen Pflicht?

Der Energieausweisaussteller ist in jedem Fall laut §20 der EnEV verpflichtet fachlich dem Eigentümer kostengünstige Modernisierungsmöglichkeiten für das konkrete Gebäude zu geben, es sei denn solche Maßnahmen sind nicht möglich – zum Beispiel bei Neubauten und kürzlich umfassend energetisch sanierten Gebäuden-. In diesem Fall hat der Aussteller dies im Energieausweis zu vermerken.

Die Modernisierungsempfehlungen dienen allerdings lediglich der Information des Eigentümers. Die Umsetzung der empfohlenen Maßnahmen ist nicht verpflichtend.