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Wissenswertes

Energetische Sanierungen

Die Wirtschaftlichkeit energetischer Maßnahmen ist mitunter maßgeblich für die Realisierung energieeffizienter Sanierungsprojekte. Ziel einer jeden Wirtschaftlichkeitsuntersuchung ist es deshalb, die vorteilhafteste Lösung zu finden, die zugleich den energetischen Anforderungen und Wünschen des Bauherren gerecht wird. Eine solche Berechnung, bestenfalls mit der Darstellung verschiedener Sanierungsvarianten, erleichtert den Bauherren die Entscheidung über eine künftige Investition.

Berechnung übernimmt der Energieberater

Die Wohnungswirtschaft greift auf professionell durchgeführte Investitionsberechnungen zurück. Für private Hauseigentümer übernimmt in der Regel ein Energieberater die Berechnung. Die dena hat dafür eine Methode entwickelt, mit der Fachleute arbeiten können. Zentral ist dabei die Unterscheidung zwischen verschiedenen Kostenarten, die mittlerweile auch in den Richtlinien der BAFA Vor-Ort-Beratung gefordert wird.

Unterstützung bei der Berechnung von verschiedenen Sanierungsvarianten erhalten Energieberater vom kostenlosen Wirtschaftlichkeitstool der dena sowie im Leitfaden Wirtschaftlichkeit.

Kostenarten bei einer energetischen Sanierung

Generell gilt, dass sich eine energetische Sanierung besonders dann lohnt, wenn ohnehin eine umfangreiche Instandsetzung des Hauses ansteht, denn in diesem Fall ist der Anteil der sogenannrten energiebedingten Mehrkosten am geringsten.

Allgemein lassen sich die Kosten eines energetischen Sanierungsvorhabens in folgende Kategorien aufteilen:

Gesamtkosten energetischer Sanierungsmaßnahmen

Die Gesamtkosten der energetischen Sanierungsmaßnahmen setzen sich aus den Kosten für nicht-energetische Sanierung, den Vollkosten der energetischen Sanierung und den Baunebenkosten inklusive Planung zusammen. Für den Bauherren sind diese Kosten von besonderer Bedeutung, da er diese Kosten am Ende zu zahlen hat.

Kosten für nicht-energetische Sanierung

Nach dem Kopplungsprinzip werden bei umfangreichen energetischen Sanierungen auch nicht energetisch relevante Maßnahmen durchgeführt. Diese Maßnahmen stehen nicht im direkten Zusammenhang mit den energetischen Maßnahmen. Hierbei handelt es sich zum Beispiel um Grundrissarbeiten, brandschutztechnische Ertüchtigung, Umbauten zur Barrierefreiheit, die Sanierung von Treppenhäusern, der Umbau des Badezimmers oder andere wohnwertverbessernde Maßnahmen, die keinen energetischen Bezug haben.

Vollkosten der energetischen Sanierung

Nahezu jede energetische Sanierung beinhaltet immer eine Form der Instandsetzung des ursprünglichen Ausgangszustandes. Aus diesem Grund setzen sich die Vollkosten der energetischen Sanierung zusammen aus den sogenannten sogenannten Sowieso-Kosten und den energieeffizienzbedingten Mehrkosten zusammen.

Sowieso-Kosten

Die Sowieso-Kosten (auch Ohnehin-Kosten genannt) sind der Kostenanteil, der auf die Instandsetzung des Gebäudes bzw. einzelner Bau- und Anlagenteil im Rahmen der energetischen Sanierung entfällt. Es handelt sich um anteilige Kosten für Maßnahmen zur reinen Wiederherstellung des funktionsfähigen Zustands von (technischen) Anlagen und Bauelementen. Instandsetzung bedeutet oft Reparatur oder Austausch von Bauteilen. Auch das Verbessern von Bau- und Anlagenteilen auf den Stand der Technik zählt zur Instandsetzung.

Typische Sowieso-Kosten einer energetischen Sanierung sind beispielsweise die anteiligen Instandsetzungskosten für das Abschlagen des alten Putzes und Anbringen des neuen Putzes, der Farbanstrich der Fassade oder der Kostenanteil der Technik, der für die Umsetzung nach aktuellem Stand der Technik anfallen würde (z. B. Kosten in Höhe einer neuen Brennwerttherme).

Energetische Aspekte, die sich aufgrund des aktuell geltenden Ordnungsrechtes ergeben, werden in diesen Kosten nicht berücksichtigt. Hier geht es ausschließlich um die Wiederherstellung der technischen Funktionstüchtigkeit.

Energieeffizienzbedingte Mehrkosten

Die energieeffizienzbedingten Mehrkosten (auch energetisch bedingte Mehrkosten genannt) sind die Kosten, die der reinen energetischen Maßnahme zugeschrieben werden können. Erst durch sie wird eine relevante, energetische Einsparung erzielt. Sie setzen sich aus den anteiligen Kosten der Instandsetzung aufgrund evtl. vorgezogener Maßnahmen sowie den reinen Mehrkosten zur Erhöhung der Energieeffizienz zusammen. Der Kostenanteil aufgrund vorgezogener Maßnahmen bemisst sich an der zu erwartenden Restnutzungsdauer des Bauteils.

Typische energieeffizienzbedingte Mehrkosten sind beispielsweise der reine Wärmedämmstoff mit Befestigungsarbeiten, das Versetzen von Fallrohren, das Verlängern von Dachüberständen, die Mehrkosten einer Pelletheizung gegenüber einer Standard-Brennwerttherme, die Mehrkosten einer Dreischeibenverglasung gegenüber einer Zweischeibenverglasung oder die Kosten, die entstehen, weil das Baugerüst aufgrund des Anbringens des Wärmedämmverbundsystems länger stehen muss. Auch erhöhter Planungsaufwand zur Vermeidung von Wärmebrücken sind energieeffizienzbedingte Mehrkosten.

Laufende Betriebs- und Instandhaltungskosten

Der größte Teil der Lebenszykluskosten eines Gebäudes entfällt auf die Nutzungsphase. Daher ist es bei einer grundlegenden energetischen Sanierung angebracht, die zu erwartenden laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten entsprechend zu berücksichtigen. Es kann dabei grob nach Energiekosten (KG 310 nach DIN 18960) und Instandhaltungs- und Betriebskosten (KG 350 nach DIN 18960) unterschieden werden. Besonders entscheidend für die Vorteilhaftigkeit ist entsprechend die Kostenänderung der KG 310 gemäß DIN 18960.


Bei einer dynamischen Wirtschaftlichkeitsberechnung haben der Kalkulationszins und die gewählten Energiepreissteigerung einen großen Einfluss auf die wirtschaftliche Vorteilhaftigkeit einer berechneten Variante. Empfehlenswert ist deshalb, immer auch eine Variante mit hohem Kalkulationszins und niedriger Energiekostensteigerung zu berechnen, da dadurch auch der ungünstigste Fall berücksichtigt wird.